こんにちは。ひろりんです。
今回もツイートからのネタです。
まずはこちらのツイートをご覧ください。
フォロワー４００人ほどのまだまだコワッパのアカウントですが、反響が多いツイートでした。
今回はこちらのツイート深堀していきます。
- 不動産会社勤務７年
- トータル仲介件数1,000件以上
- 宅地建物取引士
この記事を書いている筆者は、現在不動産会社に勤務して7年。筆者自身のいままでのトータル仲介件数は1,000件以上です。
それでは、早速いってみましょう！！
もくじ
賃貸仲介のAD(業務委託料)は払わん！ って言われました・・・
今回の事件の経緯はこちらです。
- テナント募集依頼→AD1ヶ月もらう旨承諾
- 申込貰う
- AD＝業務委託料としてもらうため業務委託契約書の締結
- 賃貸借契約締結→引き渡し完了
- ADやっぱり払わん
④番まで、完璧な流れですよね。
⑤ADやっぱり払わんって言われるまでは・・・。
今、思い出すだけでも腹が立ちます。
一番腹が立つのは、賃貸借契約が全て締結し、引き渡しも終わった後に言ってきたことです。
人情のかけらも感じられませんでした。
結局全額返金しました・・・。
そもそもAD(業務委託料)とは何なんでしょうか？
AD(業務委託料)とは？
AD(業務委託料)とは？
簡単に言うと、仲介業者が貸主からもらう報酬のことですね。
他の言い方をすると、広告料や広告宣伝費などいうこともあるでしょう。
ぶっちゃげ、言い方はなんでもいいんです。
現在の宅建業法では、借主と貸主から仲介手数料としてもらう報酬の合計額は、賃料の１ヶ月分(別途消費税)を上限にそれ以上受領することができません。
ただ、一般慣習といえばいいのでしょうか、
仲介手数料は借主側へ１ヶ月分を請求する仲介業者が圧倒的に多いです。
そして貸主からいわゆるAD１ヶ月分を、仲介の成約時にもらうことが一般的になってます。
なぜAD(業務委託料)というものがあるのか？
10年、いや20年前とかは、AD(業務委託料)という文化はなかったと思います。
ボクはその時代は知らないので、聞いた話ですが。
昔は、借主と貸主の力関係が、圧倒的に貸主である大家が力をもっていました。
なので、
「大家さん部屋を貸してくれてありがとう」
仲介手数料は不動産会社へ借主が1ヶ月分支払いますし、大家さんには謝礼金として、礼金１ヶ月も払いますね。
これが当たり前だったのです。
ここまでしないと入居できる物件が少なかったのです。
しかし今の時代は、
- 年々日本の人口は減少傾向
- 新築物件はどんどん建つ
- 古い物件はなかなか決まらない
つまり、大家が偉そうに入居者を待っている時代は終わったのです。
あとは、インターネットが普及し、スマホで簡単に物件情報を得ることができるようになりました。
物件探しもスーモやホームズなどのポータルサイトへ掲載しなければ、反響や内見する人すら獲得できません。
そうなると不動産会社は、ポータルサイトなどの広告掲載費をかけて、集客をします。
じゃあ、ポータルサイトにかける広告掲載費は、どうするんですか？
仲介手数料からまかなえればいいのですが、正直厳しいですよね。
特に賃料単価の低い地方は、さらに厳しい状況になってしまいます。
仲介手数料だけだと経営が厳しいので、
大家さんAD(業務委託料)ください！
こういった背景があるのです。
さらに、最近は借主側から仲介手数料を0.5ヶ月にするように交渉されるケースが増えてきてます。
詳しくは、賃貸の仲介手数料は１ヶ月分払いましょう！ 【賃貸営業マンからのお願い】 の記事もご覧ください。
賃貸仲介のAD(業務委託料)は違法なのか？
この問題は、これからの賃貸仲介の大きな問題点であることは間違いありませんね。
今回のケースを日本賃貸住宅管理協会へ相談しました。
まず、日本賃貸住宅管理協会はどういったところなのか？
本協会は、賃貸住宅が住生活の安定の確保及び向上の促進において重要な役割を担っていることに鑑み、賃貸住宅における健全かつ専門的な運営・管理業務の確立並びに普及を通じて、賃貸住宅市場の整備・発展を図り、豊かな国民生活の実現に寄与することを目的とする。
日本賃貸住宅管理協会HP参照
ようは、賃貸住宅市場の整備・発展を図り、健全な運営ができるようにする機関ということです。
違法なのかどうなのかを相談の結果、
「グレーです。いいとは言えない」
と言われました。
成約するために、広告掲載費がかかったとしても、当然の仲介するための営業活動でしょと言われればその通りだからです。
さらに、広告掲載費は仲介手数料の中に含まれているでしょと言われると反論できません。
しかし
重要なのは
あくまでも貸主と仲介業者で双方の合意があれば、AD(業務委託料)は受領してもいいと思ってます！
だって、借主は部屋を契約するために、仲介手数料１ヶ月払うにもかかわらず、貸主である大家は一銭も払わないなんておかしいと思いませんか？
声を大にして言いたいですが、ボクはおかしいと思います！
仲介する立場からするとAD(業務委託料)を払わない大家の物件は決めたくありません。
これが、現場の営業マンの本音です。
AD(業務委託料)やっぱり払わん！ ツイートの反応
ツイートの反応はこんな感じです。
後出しで、払わないと言われる大家とは、今後は取引はできませんよね。
トラブルになる気しかしません・・・。
契約が完了するまで、払うよって言ってくれてたんですけどね。
国家公務員を否定派しませんが、頭の固そうな息子です（笑）
まとめ：賃貸仲介のAD(業務委託料)は合意があってもひっくり返される
今回のケースでつくづく思いましたが、賃貸業界の闇の部分を感じました。
売買仲介は売主、買主から規定の仲介手数料を両社から受領すること(両手仲介)は、宅建業法で認められてます。
なぜ賃貸仲介は賃料１ヶ月分までなのって感じです。
そりゃあ、賃料0.5ヶ月分ずつを貸主、借主から請求だということは分かってますよ・・・。
でもそんなことしてたら、潰れる不動産会社がたくさん出てくると思います。
個人的には、宅建業法が改正され、賃貸の仲介手数料が貸主、借主から1ヶ月分ずつ受領できる時代になって欲しいものです。
正直賃貸仲介は、長くやる仕事じゃないかなとも今回のことを通じて、強く感じました。
最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
今回は以上です。
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